浅谈小区共有物权及其收益清收

分享 凌德庆 4月28日 10:26

近年来业主自治私有物权逐步成为共识,特别是2007年经过长达八年讨论通过的我国第一部《物权法》颁布,正式宣告保护私人物权在国家法律层面基本完善。物权法多个章节对商品房物权多有提及,主要是由于其具有普遍性(城市市民80%以上是业主)和复合性(规划红线范围内组团式住宅由专有和共有物权合成)。专有物权理解比较简单,个体房产证上面积记载明确。关键是依法规配套建设属于全体业主的共有物权眼下按规定不发共有权属证书,从而造成本不应成为问题的清晰物权大多被没有道德血液的既得利益者强行占用。如此情况下弱势业主不得不抗争其强势霸权,纠纷冲突不断,严重影响了社区稳定。业主成立业主组织自治宗旨简单总结十二个字:“摸清家底 监督物业 自律建设”。再次提醒注意:业主自治不是一定不要物业公司,它主要体现是业主对小区公共事务的知情权、参与权、决策权。业主自治后自己决定何种物业服务方式,如果不请物业公司,自己来管,这个称之为自管。毫无疑问摸清家底成为业主组织首要任务,哪些是全体业主的家底?结合有关物权法规和业内同仁的探讨表述如下,如不完善,请给予补充指正!

一. 共有物权的基本概括:商品房社区(小区)在土地出让过程中经过相关部门批准规划红线范围内至小区业主户门外(通常以单个业主自家防盗门为界)均属小区全体业主共有的公共物权,主要包括:小区公共道路、小区绿化带花园、小区大堂、电梯厅、信报箱厅、小区底楼架空层、小区建筑楼顶天台、小区水电管网设备层、规划用于小区业主健身活动的会所、游泳池、规划属公共配套建设并未计入小区建筑容计率的地面地下停车场(位),小区物管用房(小区业主委员会办公用房)、小区业主活动室和配备的小区公共用房、小区公共设施设备用房。以上业内通称为小区业主大共有(业主家门到楼栋单元门公共空间称为单元业主小共有,还有楼栋共有)。2007年10月,国家《物权法》颁布后,地产商独立购地或分摊土地成本,独立报建、独立投资建设的停车库,经政府不动产管理部门确权颁证的,属“谁投资谁使用”,产权人可转让、赠与、出租。但本小区业主具有优先购买、使用权。

公共设施设备:小区应急发电设备、小区供水、排污管网设备、小区高层供水加压泵阀设备、小区消防、监控、电梯设备、公共照明灯(柱)等。

据业内大致测算,共有物权和专有物权目前大约各占一半,也就是一套市场价值100万房屋,专有物权价值50万,而依附于专有物权的小区配套共有物权也占五十万左右,如房屋专有物权出售,共有物权自动随其转移给新业主。

二.公共收益:所有利用小区全部公共部分(场地)出租的收益均属小区全体业主共有,出租时需经小区三分之二或二分之一以上业主同意,小公共部分依次类推。如:小区院内场地临时占用出租收益、电梯广告发布收益、建筑体/楼顶外墙广告出租收益、电信运营商占用小区公共空间架设信号机站、楼内信号覆盖的补偿收入、快递公司占用小区公共部分安装快递箱的补偿收入、经批准的小区架空层改功能出租所得收益、规划属公共配套建设并未计入小区建筑容计率的地面地下停车场(位)出租收益等。

国家法规规定,以上公共收益优先用于补充小区公共维修费用,也可根据业主大会共同决定使用。

三.共有物权的清收:

1.围绕小区共有物权清收出现的确权纠纷主要集中于“配套公建”权属,住宅区配套公共建筑(简称“配套公建”),指建设单位按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑,一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他八类公用建筑。眼下矛盾焦点主要是小区会所、幼儿园、架空层、车位等配套公建。依据物权法第七十三条:“建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。按理说配套公共建筑属于全体业主所有不成问题,但是车位归属物权法七十四条留了一个尾巴:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有”。此条就没有考虑到单个业主购房时的专业化程度不够和个体物权分散化现实问题。以此很多地方法规依照物权法第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。在确定物权是专有和共有时都有如下具体规定:“按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属,应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的,建设单位应当提供产权归其所有的证明文件,并优选为业主提供服务”。2009年3月6日,国家税务总局发布了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)其中规定:“会所、幼儿园等配套设施,属于营利性的,或产权归企业所有的,应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理”。国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中还规定“企业单独建造的停车场所,应作为成本对象单独核算。”因此,如建设单位认为自己享有车库产权,也应当提供税务部门出具的车库系单独成本核算,属于建设单位所有的证明文件。通俗的讲就是不允许开发企业将已经销售过一次的商品生息进行二次销售,损害购房人利益。因为《房屋登记办法》第三十一条规定:“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时,应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记,由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载,不颁发房屋权属证书”。就是因为眼下属于全体业主的共有物权不发产权证明,而开发商不按法规及时登记,客观上造成了业主和相关方纠纷不断。各地政府和司法部门部门对物权法理解不一致,再加上人为因素,很多业主的共有物权及其收益被长期侵占得不到收回。

2. 新建居住区开发建设时,由规划主管部门在地块规划设计要点中提出配套设施指标,建设主管部门出具公建配套的基本实施要求,房地产开发单位再向建设主管部门提交居住区公建配套立项申请,建设主管部门根据上述资料结合有关规定进行批复。建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条二款规定:“共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”由此可以看出,住宅小区内非经营性停车场、车库属于共用设施、设备,更是住宅小区内的配套建筑,而且费用已分摊进入住房销售价格,这是规章明文规定的。如此就提醒广大业主可以从规划容积率、维修资金受否缴纳、税收、土地出让金等方面查明共有物权。

3.在实际调研中我还发现一个不正常现象,那就是同期批复建设同期开发的住宅小区公共配套物权的清收存在很多不一致情况,也就是不同的开发商移交属于全体的共有物权标准不同,随意性很大,如外地开发商在某地开发结束后想及早撤离,那么移交共有物权基本没有障碍,而大的开发商开发盘子较多并且长期居留当地的,移交很少。国有开发商移交相对也比较爽快,如此不难看出,某些情况下是不法利益在挑战法规。特别是人防车位收益归属问题,相关部门的解释稳定性不够,但江苏2013年新物业管理条例明确了人防车位收益扣除相关维护费用后属于全体业主所有,安徽新的物管条例草案也增加了类似条款。

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凌德庆

合肥业主论坛创始人 安徽大学马院社区发展研究中心常务副主任 兼职研究员