浅谈当下商品房维修资金面临的焦点问题

分享 凌德庆 12月18日 14:14

2016-09-26 1新华社红网消息,101日起 湖南施行《物业专项维修资金管理暂行办法》,不出意料,几个焦点问题相关负责人作了解释。

一、资金交存:余额不足30%时应当续交

关于物业专项维修资金的交存,《办法》规定,商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地同类建筑安装工程每平方米造价的5%8%。出售公有住房的,售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取物业专项维修资金;购房业主按照所拥有住宅的建筑面积交存物业专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%

省住建厅房产处处长何小兵解读:《办法》在解决筹集难的问题上解决了三大难题。一是规范了交存时间,在建销售的商品房,在办理商品房预售合同备案前交存,已建成的商品房,在申请竣工验收前由开发建设单位交存;二是加强了维修资金的续交和补建,规定维修资金余额不足首期缴存额30%的应当续交,未建立物业专项维修资金应当补建,并规定了续交和补建方式以及未及时足额交存的相关处置;三是明确了交存比例。

二、资金使用:表决方式可采用“异议表决”

关于物业专项维修资金的使用,《办法》规定:物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造,不得挪作他用。物业专项维修资金的使用分为计划使用、一般使用和应急使用。

业主表决方式可以采取常规表决,即经有利害关系的专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,视为表决通过;也可以采用异议表决,持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。物业专项维修资金的计划使用项目单项物业维修和更新、改造项目费用在三万元以下。

何小兵解读:《办法》在解决资金使用难问题上实现了三个创新。一是创新了三种使用方式,即一般使用方式外,还有计划使用和应急使用。二是简化了审批手续。计划使用,费用在3万以下的,可以采取一次投票集中表决多个计划维修项目。应急使用,事前不用表决,事后公示,先修后报。三是创新了表决方式,即异议表决,持不同意意见的业主占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为通过。

三、监督管理:建立公示和查询制度

《办法》规定:物业专项维修资金应当建立公示和查询制度,接受业主对公共账户和房屋账户中物业专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询。房屋转让、抵押时,房屋转让、抵押人未缴纳该房屋物业专项维修资金或者其分户账内的物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的,应当按照规定补交、续交。

何小兵解读:《办法》在解决监管难问题上,一是将维修资金管理权下放到业主大会,采取业主自治方式,并对自行管理作了细致、可操作的规定。二是建立公示查询和复核复查制度。规定物业专项维修资金接受业主查询,并规定了复核复查程序。

在保值增值问题上也有所创新,一是对维修资金存入的银行进行考核,二是规定可以定期组合存款,购买一级市场新发行的国债等。

 

以上是相关负责人对眼下矛盾日益加剧的房屋维修资金问题做的一些解释。笔者在长期从事商品房社区问题研究中对上述问题也有一些直观感受,评述如下:

一.建国后长期计划经济建设的公房在房改后虽然很多城市有规定拿出一定比例售房款做为专项维修资金,但很多地方没有真正落实和建立个人账户,造成很多老旧小区房屋公共维修资金空白,政府虽然这几年拿出一些钱进行改造,但处于一种非常规状态,很多老旧小区破烂不堪,房屋顶层漏水等破败现象无法及时处理,物权法公共部位共同出钱修理的原则在老旧小区几乎是一句空话,极大的影响了这部分弱势群体生活质量。

     二、早期商品房由于各种不规范原因,少数业主没交房屋维修资金也拿到了产权证明,而按照现有规定,一户没交就很难动用维修资金,即使动了,没交部分的差额谁来补,目前也是个未知数。笔者一位同学就饱受此苦,住顶楼漏水严重费劲九龙二虎之力征得本单元三分之二邻居签字同意使用维修资金,没料想维修资金管理部门查实有一位业主没交,按规定本单元不得使用,结果不了了之。

三.2000年前后中国的商品房才大规模发展,当时房价低,缴纳比例也不高,再加上其利息大多按活期计算,时至今日,本金加上可怜的活期利息,使用起来的现实价值和十几年前的预计差距甚大,更换一台电梯可能相关业主账户上所有的维修资金动用完都不一定够。按理说小区公共收益可以补充一部分维修资金不足,但大多小区没有业主组织,要想拿回被侵占的公共收益难于上青天。

四.资金余额不足30%时业主要补交续筹,说起来没问题,但依笔者的现实观察和调研,这是一个美丽的设想,在实际操作中大多小区不可能100%业主续交。主要原因是续交时没有当初办理房产证必须交维修资金这个强制性措施作保证,商品房发展较早的上海等地已经出现此情况。在续交不成的情况下靠政府买单解决,但长期来看,政府买单不起,同时也是对纳税人的不公平。上海目前有意见拟将不续交业主纳入诚信黑名单,但存在法不责众风险。

五.依照财政部、住建部有关文件,业主大会成立后三十天,维修资金转入业主大会专用账户,但全国目前真正执行此政策的寥寥无几,客观上对业主利益不公平。目前严格执行此政策的上海等地业主组织可以把一段时间用不着的资金购买国债等安全性比较高的金融产品,起码可以保证维修资金本金和CPI指数维持平衡,以免贬值太快。

六.维修资金如何合规使用也是矛盾重重,关键是业主组织比例太少,很多地区由物业公司等单位来主导使用,不合情不合理不合法,自然问题多多,北京去年就发生一起物业公司和政府相关人员勾结,在业主不知情况下,4000多万维修资金不翼而飞。南京也出现过相关部门吃利息差问题。

七.异议制表决使用维修资金虽然可以提高使用效率,但这是一把双刃剑。在大多小区没有业主组织正常监督情况下难免问题多多,自己的孩子自己最痛爱是简单的道理,维修资金是业主的钱,毫无疑问业主最关心如何节约使用。同时业主深感困惑为啥只在使用维修资金方面有关部门积极推行异议制,如果在小区治理主要难点都实行异议制可能效果更好,如业主大会成立,业委会选举,更换物业等一般性小区公共事务表决等,选择性异议制难免让业主怀疑轻易动用维修资金动机。

 

中国的商品房社区由于多年来各种原因造成治理机制不到位,存在着很多在先进国家和地区已经早已不是问题的问题。主要是我们的法规制定不是很及时,再加上相关部门理解和执法程度欠缺,矛盾积累多多,再加上业主物权常识普及不够等等。实现商品房社区的善治是一个系统工程,如果仅仅依靠从某一个点去解决问题,无疑效果不佳,容易扩大矛盾。重要的是让业主形成自己的事自己当家作主的良好习惯。改革开放后几十年的努力使我国成为世界经济第二的国家,大多民众拥有商品房私人物权就是其成果的一个具体体现,但是上层建筑如何适应经济基础是我们面临的一个短板,特别是私人住宅物权领域的短板长期存在,必然会影响整个社会的和谐,对此我认为发展中的问题完全可以在发展中解决。关键是政府的决心以及法规制定的适时!

 


 

 

 

 

[版权申明]

本文系作者在万家专栏发表,未经许可,禁止转载。
文章内容代表作者个人观点,万家仅提供信息发布平台。

|||

网友评论

发 表 评论内容仅代表用户观点,本站保持中立

凌德庆

合肥业主论坛创始人 安徽大学马院社区发展研究中心常务副主任 兼职研究员