浅谈小区治理过程中业主组织(业主)自律建设

分享 凌德庆 6月16日 21:25

  前言:“摸清家底、监督物业、自律建设”是笔者一直倡导的小区治理之路,前八个字已经用两篇文章在贵刊分别做过阐述。自律建设最复杂而且标准比较难以具体量化,因此迟迟没有动笔怕误导大家。所谓的“业主自律”简单来说就是商品房社区的业主在处理物权事务以及在日常小区生活中清楚自己能做什么和不能做什么,是遵守物权法规和公民道德约束的结合。也是小区治理过程中进入最高阶段的建设。它的特点是长期伴随着物权存在而自始至终。当下可以说小区在自律建设上真正下功夫的不多,绝大多数处于自然原生态  

毫无疑问全体业主作为小区专有物权所有人和依附其产生的共有物权共有人是承担小区自律建设的主体。对此《物权法》写的很清楚。第七十条:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。第七十二条:业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。有此可见自律建设即是小区广大业主以一定的道德标准和共同约定的行为准则来约束自己在小区公共场合和公共事务中的行为,同时也是依法治理小区的一个需要。只是自律强调自觉成分居多,法规带有一定强迫性。和谐治理小区的关键是两者缺一不可! 

中国特色世界独一无二的大规模封闭式商品房小区就是平均户数高(1000户左右),和谐治理说起来容易,做起来很难。没有业主组织(业主大会、业委会)那就是基本上靠天收,有了业委会可能会带来一些希望,但是在承认业委会辛苦无公开报酬的情况下,作为广大业主选出来管理小区的代表,他们的自律显得尤为重要,但眼下不得不说部分业委会自律很不够,具体表现主要如下:1)经过艰难辛苦成立的业主组织在成立后不少成员并没有真正了解业主组织的性质,习惯于过去的行政组织思维,把自己作为小区领导者的不少,忽视了业主组织是民选产生的,主任全称是主任委员,并不高于其它委员,决策时也只有普通一票。如某小区业委会主任对多数委员表决其不适宜再担任业委会主任委员一职感觉非常不爽,向有关部门投诉称其主任委员一职只能有业主大会罢免,其它委员无权,殊不知主任委员是由委员内部推选产生,谁推选谁撤换合情合理合法。2)在小区公共资源分配时少数业委会成员不公平,有多占和照顾亲朋好友现象。把宝贵的小区公共资源作为私人利益交换的工具。3)处理不同意见不理智,对少数服从多数基本原则口是心非,一旦个人意见没被多数采纳,轻则撂挑子,重则甩手不干,把广大业主千辛万苦召开业主业主大会选出他们作为业委会成员当作儿戏。4)一旦自己不想干或者换届使小性子不想顺利交接,甚至有意给接班着使绊子,甚至财务账目不愿透明移交。5)业委会和物业友好相处当然没错,但过分不分彼此,造成关系到业主核心利益时情面上抹不开,客观上损害了业主利益。6)少数业委会成员对待属于小区全体业主的公共收益崽吃爷田不心痛,用起来大手大脚,存在着吃回扣和挪用现象。极个别走上犯罪道路! 

以上是业主组织自律建设的一些不足,但少数业主的自律不够对小区的损害也是另外一个很大的难点。笔者五年来走访调研过上百个大大小小各种类型小区,发现如下现象比较严重了:1)大多业主没有小区规划红线内是一个大家的概念,只知其然不知其所以然,思维限定在防盗门内小家那点专有面积空间。而对占比可能超过小区总物权一半以上的共有物权空间几乎没有深入了解的概念,甚至听到过个别业主说我不要共有物权的荒唐话。2)对属于全体业主的公共空间存在着不占白不占想法,挤占公共道路随意停车更是家常便饭,住改商也不少见。3)乱搭乱建蔚然成风,侵占公共绿地建车位比比皆是,最近合肥一高档小区业主竟然白日之下不理睬业委会、物业的劝阻明目张胆公然毁绿使用了大量水泥砖瓦为自家造了一个大车位,甚至街道、城管来了也没起作用,很让人膛目结舌。楼顶公共阳台被封为自家专有也比比皆是,甚至绿化被毁用粪便种菜也不稀奇。4)狗患成灾:养犬比例较前几年大幅上升,狗伤人已成为小区人身安全第一要害。最近合肥一小区儿童竟然被狗伤害缝了一百多针。5)擅自改变住宅使用性质:多为改成所谓私家饭馆,还有培训教育,美容美发按摩等等。6)组织结构涣散,大多小区没有业主组织,公共事务共同决定往往是议而不决或者无人牵头。 

从以上业主组织(业主)种种不自律行为虽然是少数业主所为,但其带来的后果很恶劣。一个小区只要一业主带个坏头,立马被其它觊觎者很快效仿,此时很容易陷于法不责众局面,如再没有外部强力阻止,基本上可以说此小区永无安宁之日了。纵观中国历史,政不下乡由来已久,几百年前乡民就有不依靠皇权而自我治理的良好传统,党中央、国务院近年来也多次下文强调基层社区民主协商、自我管理、自我服务,意在发挥居民业主的主观能动性,用法治和自律相结合处理社会最基层结构面临的越来越多新问题。法律时常有滞后性和无法全覆盖缺陷,因此。当今小区业主自律显的更为重要。“自律”是对现代化商品房小区和谐治理的自我革命,是业主适应未来公民社会建设的一个考验,它是对业主道德、价值的自我培养;同时也是对他人和公共利益的尊重以及对公共规则的维护;自律能够使互害现象转化为互爱。 

无需讳言从几十年计划经济一大二公分配住房转化为当今私人住宅商品化,还有部分业主不太适应现代居住文明方式,也就是人住进了现代化房屋,思维方式却依旧。物权法规的不完善和基层依法执政的不到位,再加上开发商遗留问题和物业服务的瑕疵,笔者的观察要清除以上所列乱象绝非易事,没有全社会共同努力,形成一个良好的法治和自律氛围,商品房小区未来会“地震”频发。 

 

合肥业主业委会论坛创始人 

安徽中特律师事务所业主物权研究与调解中心执行主任

 

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